“居民家漏水淹了电梯，损失应该谁赔”
“外墙皮脱落砸坏了停在居民楼下汽车，责任要由谁负？”
“没有物业的旧小区住户一旦遇到问题，找谁管？”
“想启用住宅专项维修资金，却难找齐全小区业主表决，难道问题就要一直拖着么？”
在沈阳，这些让居民挠头的“疑难杂症”，将在明年年初依法得到有效“治疗”。11月4日，沈阳市人大常委会召开新闻发布会：《沈阳市物业管理条例》（以下简称《条例》）于2011年1月1日起施行。
沈阳市人大常委会秘书长张宁说：“《条例》的实施，不但能解决因房地产开发建设项目遗留问题，导致房屋质量出现问题，或因配套设施不完善，致使业主与物业服务企业‘纠纷不断’，物业与开发商‘互相扯皮’问题，还能解决弃管小区无人管理，影响居民生活；物业服务企业侵占业主公共利益；物业服务企业不履行物业服务合同等难题。其中多项创新性法规内容在全国第一个写入地方立法，是一部将给沈阳物业管理和市民生活环境带来重大影响的地方法规。”
关键词 公众责任险
问题：下雪小区里地滑，业主摔伤了；漏水弄坏电梯；墙皮脱落砸车……这些具体问题找谁解决？
立法：物业公司应购买物业公共部位、公共设施设备保险和公共责任保险。
2分钱，给“理不清”的纠纷上保险
两个月前，杨先生家水管爆裂，淌到屋外的水还流进了电梯井，导致电梯短路无法正常运行。物业公司认为，电梯故障是由杨先生家造成的，应该出维修费。可杨先生无法认同：“发水原因并不是我主观造成的，而且我已经交了物业费，他们应该负责维修啊。”杨先生不拿钱，物业不给修。结果，27层高的楼，所有住户一起爬了一个礼拜的楼梯。
《条例》规定，“前期物业管理期间，物业服务企业应当购买“物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险”，并“在物业管理区域内显著位置公示，接受相关行政管理部门和业主监督。”
“像这种由于无法认定责任或程序复杂，该谁赔、赔多少的‘糊涂账’，《条例》规定的‘公众责任保险’解决的就是这样的糊涂事儿。”沈阳市房产局物业管理处处长陈全说。
据悉，将公众责任险写进地方立法，沈阳是全国“第一个”。
据陈全介绍，公众责任险是指对投保人在公共场合发生的意外事故进行保障的险种，包括物业责任保险、餐饮业综合保险、火灾公众责任保险等。这些业主和物业公司扯不清、道不明的问题就通过这部法规来解决，也就是由保险公司来赔付。
陈全告诉笔者，保险费用在前期物业管理期间，按照国家的《物业服务收费成本监审办法》，是包含居民缴纳的物业费当中的。但是沈阳不但没有哪个物业公司购买保险，就连居民对其也鲜有了解。只因为不了解自己合法权益，本应该很好解决的事情倒成了“无头公案”。
“据计算，购买这些保险，大约让业主平均一个月每平方米只需要缴纳2分钱，对物业费整体水平基本构不成影响。” 陈全说，如果设立了业主大会以后，物业服务企业是否继续购买保险，则要与业主大会协商。也就是说，如果业主一致认为不必买这个保险，物业公司应该将这份钱，从物业费中扣除退还给居民。
关键词 维修基金
问题：断水了，漏雨了，等不及业主投票决定是否动用维修基金，这可怎么办？
立法：物业管理区域内，发生危及房屋使用安全、严重影响房屋住用等紧急情况时，应立即使用住宅专项维修资金。
启用维修基金，只需“相关业主”表决
沈阳市民王娜女士家住顶楼，近年来深受屋顶漏雨之苦，本来想启动住宅专项维修资金，却因为没能达到小区三分之二以上业主同意，就无法使用这笔资金。“今年自己拿了5千元给屋顶重新做了防水，当初我们入住时就交了大笔维修基金，结果房子漏雨却不能动用这笔钱，真是没办法。”
为了破解上述难题，沈阳市人大常委会立法时，想了一个高招，那就是今后物业管理区域内，发生危及房屋使用安全、严重影响房屋住用等紧急情况，必须立即使用住宅专项维修资金对共用部分进行维修、更新、改造。
使用住宅专项维修资金进行房屋维修的具体办法由市房产局主管部门会同相关部门制定。沈阳市人大法制委主任委员杨学锋说，直接授权政府部门来制定相关细则，在沈阳市立法史上是“第一次”，目的就是为了增强操作性。
据了解，目前，沈阳市住宅专项维修资金总计约为36.8亿元，每年使用3000万元左右。此次立法扩大了应急维修资金的使用范围，不仅仅是危及安全和影响住户使用功能的，比如屋面漏雨、墙体脱落等都算应急维修资金使用范围。
除此之外，有些情况下，使用住宅专项维修资金也不必再征求全体业主的三分之二以上同意之后再使用。《条例》规定，“涉及部分幢、单元、楼层共用部位、共用设施设备维修的，由所涉及范围内的业主讨论，经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后使用。”
杨学锋形象地比喻说这是“三分之二的分母缩小了”。也就是说，如果某住宅某一单元的电梯突然损坏，只要住在这个单元三分之二以上的业主同意，就可以使用专项维修资金，无需征求其他与此无关业主的同意。
关键词 物业服务质量
问题：物业公司违规减服务，质量差，谁来监督？
立法：物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。
物业公司不得借由降低服务质量
“部分业主不交物业费，我们物业公司就得将小区保安和保洁员裁员，以节省开支，业主投诉小区服务质量下降，标准不高，我们也很无奈。”
“今后各种借由降低服务质量和标准的做法，将被确认为是违法行为，这也是“第一次”在全国地方立法中明确的。”陈全说。由于物业公司服务质量下降了，原本交费的业主也不交费了，造成物业公司和业主之间矛盾越来越大。
为此，《条例》规定“物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。”
保利物业管理（沈阳）公司总经理李庆说：“这看似给物业服务企业上了‘紧箍咒’，实质上是起到了净化物业市场的的作用，是有利于物业管理市场规范的‘重大利好’。说白了，物业费收缴不上来，是物业公司自己能耐不够，服务不到位，所以更没有理由降低自己的服务质量和标准。”
《条例》同时规定，“业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。”李庆告诉笔者，这条内容有利于维护物业服务企业的合法权益。他说，业主用这样的理由不交物业费，会令一些物业公司借此降低服务质量，最终损害的还是业主自己的利益。
关键词 开发商遗留问题
问题：小区里绿化没做；用的是临时电、消防设施也不合格，开发商走了，物业又说管不了，业主该怎么办？
立法：建设单位提供建设工程竣工验收文件及配套设施设备符合交付使用条件的相关文件和资料。
房屋不达标，物业费开发商掏
像这种开发商遗留问题，很容易造成以后的物业纠纷。很多问题出现了，业主首先想到的是找到物业服务公司“理论”。为预防这些纠纷，今后沈阳将依法制止物业“带病工作”情况的出现。《条例》首次将这方面内容纳入：“新建住宅物业管理区域内的建设工程竣工验收交付使用，其供水、供气、供热、消防等设施，道路、绿化、停车位，以及预留安装太阳能热水器等附属设施设备应当同时达到使用标准，验收合格后方可交付使用。”
新建住宅交付使用前，还必须闯一关：“新建住宅交付使用前，建设单位应当向区、县（市）房产主管部门办理新建住宅交付使用备案手续，并提供建设工程竣工验收文件及配套设施设备符合交付使用条件的相关文件、资料。”杨学锋说，这就相当于房子的“合格证”，没有“合格证”就不能交付使用。
陈全表示，该使用标准的细化条文正在具体制定当中，今后，房屋按此标准验收合格的日期，才应当作为业主交纳物业费的起始日期。当房屋有了“合格证”，物业服务才能开始，“相关配套设施不合格就强行交付，物业费应当由开发商承担。”这就从根子上杜绝了物业“带病服务”的隐患。
关键词 履约保证金
问题：交了物业费，而物业“撂挑子”了，业主该怎么办？
立法：对物业服务企业实行履约保证金制度。
先交保证金，防止“物业蒸发”
今年6月初，沈河区文萃苑小区的居民突然发现，小区物业公司带着3万多元物业费一夜之间“蒸发”。为此，居民们在小区里四处张贴物业公司经理的“通缉令”，要追回自己缴纳的物业费。
针对一些物业公司因种种原因，不跟业主打招呼，突然间撤走，导致小区一时间成了大杂院，卫生没人收拾，安全无法保障等问题，《条例》规定，物业公司必须实行“履约保证金制度”。即物业公司进驻小区前要先向房产管理部门交纳一笔费用，“未按照合同约定提前退出的，居民委员会或者村民委员会应当对物业管理区域内的环境卫生和垃圾收集清运实施管理，直至业主大会选聘新的物业服务企业，相关费用从物业服务企业履约保证金中列支。”
“这种‘履约保证金’，将有效预防物业公司携物业费“蒸发”。目前，我们正在起草物业服务履约保证金的管理办法。”沈阳市房产局副局长李守东说。
关键词 旧住宅区管理
问题：居住旧小区，没有物业管理，房屋修缮、安全、卫生等无法保障，该怎么办？
立法：旧住宅区综合改造后推行专业化物业服务。
推行物业服务 实现改造与管理并重
据陈全介绍，旧住宅区是指2000年6月底以前交付使用，房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区，以及由政府组织建设的安居、解困和回迁等住宅区。沈阳市现在有住宅面积1.6亿平方米，旧住宅区8090万平方米，将近50%。也就是说，沈阳有将近一半的居民，现在没有享受到物业服务。这些小区没有物业管理，造成安全、卫生环境等都无法保障。
如何解决这一难题，立法过程中，市人大常委会组成人员达成共识：旧住宅区的物业管理是一项造福近200万沈阳市民的大事，决不能让物业管理成为花园小区的“专属品”，决定在《条例》中专列了“旧住宅区物业管理”一章。
据悉，将旧住宅小区物业管理写进立法，沈阳是开全国先河。
《条例》规定：市和区、县（市）人民政府应当制定旧住宅区综合改造和管理的中长期规划和年度计划，并安排专项资金用于旧住宅区的综合改造，对供水、供气、供热、排水等配套设施设备进行修缮和改造。街道办事处、乡镇人民政府应当组织改造后的旧住宅区的业主成立业主大会，选举业主委员会。业主大会无法成立的，街道办事处、乡镇人民政府可以指定居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责，确定管理方案，签订管理规约。
据了解，沈阳市将旧住宅区改造工程列入今年市政府为百姓办的十件实事之一，计划用3年时间，投入15亿元，将全市旧住宅区改造完毕。今年已完成成总量的40%。
沈阳市人大环资主任委员宛英说“将旧住宅小区纳入物业管理，意味着全体市民的安居问题都有了基本保障，都能从这部条例中得到实惠。”
（《辽宁人大》杂志2011年1月1日）
