历时4个年头，经过6次审议，从激烈争论到凝聚共识，物权法草案的许多重大问题已基本得到解决，日趋成熟，有望在适当时机提请全国人民代表大会会议审议。作为一个法律工作者，回想自己能够有机会5次参与物权法在全国人大层面上的审议讨论，幸运之感难以言表。

　　2004年10月22日至27日

　　这几天，我被邀请列席第十届全国人大常委会第十二次会议。本次会议其中一项议程就是对物权法草案进行第二次审议。作为一名执业律师中的全国人大代表，对物权法的立法进程肯定是十分关注的。所以，虽然时间很紧，但对社会十分关注的物权登记公示问题、征收补偿原则标准等问题，我还是搜集了大量基础材料，并自费请人去香港田土登记署、广州市房管局进行房屋查册，以便取得第一手材料带到会议上作为审议发言时的依据。

　　众所周知，物权“其得丧变更须有足由外部可以辨认之象征，始可以透明其法律关系，避免第三人现实遭受损害，保护交易安全”，因此物权公示原则应当是物权法的一项基本原则。但是在过去的实践当中，对房地产登记簿的查询往往被人为设置障碍，造成获得房屋权属信息“不对称”，严重危害交易安全。老百姓辛辛苦苦一辈子攒钱买套房子，弄不好被不良开发商来个“一女两卖”，甚至把没有法定权属的房屋出售，坑害消费者。在十届全国人大一次会议期间，我就对这个问题提出了建议，这次列席常委会会议，我当然特别注意这个问题。当我发现当时提交会议审议的物权法（二审建议稿）中仍然规定“利害关系人”方能查询不动产登记簿时，我克制了初次参会面对众多高层领导的紧张情绪，大胆提出了不同意见：

　　“其一，不动产登记簿应当方便人们查询。就正如我们在物权法中所规定的物权应当公示，这是在全世界都共同认同的有关民商法的一个原理。为什么要设立公示制度，最关键的是有利于建立社会的诚信制度，保障正常经济秩序。我们在审议破产法中提到，设立自然人破产制度有一个最大的障碍，就是财产登记制度不完善，在这样的情况下如允许自然人破产，可能发生这些自然人违法的逃债、进行欺诈。但是现在的物权法草案中还加了查询必须是‘利害关系人’，这是对物权公示制度增加了一个不必要的障碍。其二，规定要由‘利害关系人’查询还存在几个问题。就是认定什么人为‘利害关系人’？如何证明是‘利害关系人’？如何审查证明利害关系的资料的真实性？审查的程序如何进行？这四个问题必须要解决。其三，香港是我们的特区，香港有保护私隐条例，但是为什么对房地产登记册开放查询？因为首先要保护公共利益，保障市场诚信机制。根据这三条理由，物权法对查询不动产登记簿不应当有任何限制。”

　　我不敢贪天之功为己有，应当是有很多部门和有识之士都提出过相关的建议，看到2006年10月8日建设部颁布的《房屋权属登记信息查询暂行办法》第七条“房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询”,第十条“房屋权属登记信息，单位和个人可以自己查询，也可以委托他人查询”时，见上述争议问题已经解决，我还是感到由衷的高兴。

　　2004年11月18日至19日

　　全国人大常委会法制工作委员会邀请我到北京分别参加了两个有关不动产登记、担保物权、建筑物区分所有权等物权法立法相关问题的座谈会。

　　在关于不动产统一登记问题上，我也和相关部门的同志有不同观点，讨论中发生了一些碰撞。我带到会议上的实际登记资料证明，房屋登记和土地登记的资料内容绝大部分是重合的，不动产统一登记确实会便利所有人，减少当事人的重复登记成本。对此，目前物权法的几次送审稿都规定“国家对不动产实行统一登记制度”，算是对当时争议的一个结论吧。

　　2005年8月29日

　　全国人大法律委员会主任委员杨景宇主持，邀请全国13位省级人大常委会领导、3位全国人大常委会委员、两位全国人大代表召开座谈会，根据全国人大向全国人民公开征集物权法草案修改意见后的整理汇总情况，就物权主体,关于自然资源的国家所有,关于城镇集体所有权,关于国家投资的企业,关于征收、征用、拆迁,关于建设用地使用权的续期,关于宅基地使用权的转让,关于土地承包经营权和宅基地使用权的抵押,关于会所、车库的归属,关于特许物权等10个问题听取意见。

　　在这次会上，我有幸听取了各地人大常委会领导介绍本地区对物权法相关问题的修改建议，切实感受到我国地域广阔，各地经济发展阶段不同，要解决的问题不同。在这样的一个大国要制定全国性的法律，要平衡方方面面的情况，满足各方面的需求，确实需要政治上的大智慧。当然既然到会，我也就自己调查了解的情况坦率地提出了建议。会后，杨景宇主任委员、胡康生主任要求我进一步做好准备，以便参加由吴邦国委员长亲自主持的物权法立法征求意见的座谈会。本来在既定的会议期间我应台湾台南律师协会的邀请要去台湾，但是作为一个普通的人大代表能够在任期内参加这样高层次的会议，并发表自己的意见，我觉得机会非常难得，于是将去台湾的事搁浅，这以后有的是机会。

　　2005年9月26日上午

　　人民大会堂天津厅，吴邦国委员长亲自主持了今天这次物权法立法座谈会。王兆国、蒋正华、盛华仁等几位副委员长也到会听取意见。4个省的人大常委会领导，我(惟一的一位全国人大代表)，以及最高法院、建设部、国土资源部、国资委领导，王家福教授等4位学者逐个发表了意见。

　　这次座谈会并没有安排发言顺序，我看参会人员不是部级领导就是著名教授，就我一个“小萝卜头”，当时我就暗想，不能太谦虚谨慎了，否则怕是轮不上发言的机会了。反正在座的都是大领导，也不会和我这小人物计较，所以放开胆子，争取到第二个发言机会，把我“精心”准备了的对物权法草案的相关意见“竹筒倒豆子”，一股脑吐了出来。结果出乎我的意料，吴邦国委员长非常耐心地听取了全体与会人员的发言，并且时时作着记录，最后总结时，对各种不同意见还做了比较。会议一直延迟到中午，可我觉得时间过得飞快，每一分每一秒对我来说，都是那么珍贵难得。

　　2006年8月22至27日

　　我列席全国人大常委会第二十三次会议。在该次会议上，物权法（草案）已是第五次审议。现在，我希望物权法草案能够在十届人大任期内提交表决，使我有机会经历物权法出台的全部过程。

　　物权法是关系到全国每一个人切身利益的基本法律，自己能够亲身参与其立法进程，确实享受到了作为一个法律人的快乐，也切身感受到20年来的执业律师训练使自己受益匪浅。律师执业的特点，要求我们善于理论联系实际，善于从可操作性层面去着眼，善于联系群众，了解社情民意，善于审视不同利益群体的利益博弈。考察社会上对物权法（草案）提出的数万条建议，我认为每一条都代表了一定人群的利益诉求，都有其合理性，不存在绝对的对与错的问题。但是，立法不可能包罗万象全部囊括进去，只能从大处着眼，兼顾现实性、可行性、可操作性等各种因素来平衡。其实有些观点是十分正确的，但是当前立法当中并没有采纳，并非立法者无视其正确的观点，而是目前实施的时机尚未到火候，还需要耐心等待社会发展的时机到来。

　　另外，立法一定不要忽视了法律对经济活动的巨大影响力。反过来，对市场经济中逐利集团无孔不入的活动能量，也要有高度的警觉性。如物权法（草案）中关于宅基地转让问题是一个争论十分激烈的问题。如果仅仅是把宅基地流转看成是单户农民之间的个别行为，从这一视角出发得出的法律认知,和得知资本流入其中建成十几层高楼出售后得出的法律认知，我想会是完全不同的。立法不能就事论事。自上世纪六十年代以来，国际法学界兴起了对法律经济学的研究，研究的对象就是立法的微观和宏观的经济成本分析和具体法律对社会经济影响的经济分析。所以我们也要善于从市场经济的角度审视立法法案，立好保护最广大群众根本利益，顺应和推动市场经济发展的良法、优法。

　　2003年3月至今4年时间如“白驹过隙”一瞬即逝,但这4年的时间却是我人生中最充实、收获最大的一段历程。任职全国人大代表如同为我挖掘了一眼新的生命之泉，引领我在有关国家政治规划、发展、实施和国家、社会管理的规划、实践的知识源泉中畅饮；如同给我一架阶梯，让我有机会参与众多高端的决策过程，体会他们处理13亿人口的泱泱大国纷繁复杂的国务、政务的高度的智慧和拳拳为民之情；如同给我打开了一扇交流的大门，让我能够有机会与众多来自方方面面的代表们交流，向他们学习，开阔自己的视野；给了我一份责任，催促我更多了解社会民情，积极通过议案、建议向人大会议反映。而我参加物权法立法活动的经历，最让我终身难忘。

　　（作者是十届全国人大代表、广州市律师协会秘书长）

　　来源：中国人大　2006年12月第24期