改革开放三十多年，经济快速发展，老百姓的收入整体上有所增加，部分人也先富了起来。从上个世纪九十年代中期国家推行住房制度改革，到各地纷纷将房地产作为支柱产业鼓励发展，老百姓的住房条件得到了非常大的改善。但是到了2004年开始，国内各个城市的商品房价格开始飙升。当年的“温州炒房者团”所到城市对人们买涨不买跌的心理刺激以及房价提升立杆见影。近年来，房地产商的财富大量聚集， 富豪榜上房地产商占比不断提升。“房奴”、“蜗居”这样与住房有关的新词不断被制造出来，且关注度极高。

老百姓对房价的快速上涨意见很大，中央政府也认识到房价关系到国民经济健康发展、关系到老百姓安居乐业以及和谐社会的建设。据资料显示，自2009年12月份开始楼市调控以来，中央政府出台了五次政策，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，和2013年2月这次出台的“国五条”则是第五次调控。楼市调控政策频出，彰显了国家对楼市价格走向的关注，也是对民生热点的高度关切。然而从现实情形来看，政策出台后，国内许多城市房价不降反升，就连二、三线城市的房价也在不断回暖。以被称作史上最严楼市调控的“国八条”为例，其中明确规定“落实地方政府责任”、“严格住房用地供应管理”、“落实约谈问责机制”等，可谓都直击了抑制房价的要害，而具体到政策落实，不过是“雷声大雨点小”，既不见哪个地方政府为房价上升担责，也不见哪个官员为此失去乌纱帽。

2月20日，本届政府最后一次国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作，出台五项政策措施，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五条要求，也再次表明了中央对房地产市场调控不放松的态度。

从民众的角度来说，不管是2009年最初的“国十一条”还是2013年现在的“国五条”，政策中规定的那些条款已显得不那么重要，民众最关切的莫过于调控的最终结果。更为重要的还在于，政策频频制定却没有期待的效果，会让人对政策失去信心与热情，最终损害政府的公信力。

五次调控政策在制度设计上都是对地方政府都是进行约束和提要求，而土地收益和房地产相关税费则是支撑地方发展的重要财源。对地方的考核排名GDP仍是其中重要的选项，房地产的兴旺与否直接关系着各地GDP的升降，楼市调控谈何容易。因此现行制度和体制下，中央不管怎么出政策，地方政府都不希望房地产行业受到重大冲击，影响政府在土地和房地产方面的收益。 因此，要遏制房价，既要有中央的政策支持，还必须有各级地方政府的大力配合，才能从根本上取得实效。

有关情况分析：

房地产价格的调控要从三个方面入手，一是从土地供应尤其是普通商品房和保障性住房的土地供应，降低商品房价格的土地成本；二是在房地产的建设和销售环节，减免税费，降低商品房的建设成本和销售价格；三是在房地产的保有环节应该继续出台相关政策和法规，确保房地产价格能够与经济发展水平以及老百姓的收入水平相适应。前两个方面，中央政府在五次房地产价格调控政策方面着墨很多，只要认真贯穿落实，会有一定成效。第三方面，在房地产保有环节，国家尝试房产税试点，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。首批试点城市为上海和重庆， 从上海、重庆的试点来看，实际效果还不理想。

上海的政策征收范围：本地户籍新购且属于家庭第二套以上；外地户籍新购计税价格：交易价格70%，以后按评估价税率：0.6%低于平均价格2倍的0.4%；

重庆的政策征收范围：个人拥有的独栋别墅；人新购的高档住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子税率：平均价格3倍以下0.5%，3-4倍1%，4倍以上1.2%，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房（含第二套）以上的普通住房，税率统一都是0.5%。

本次房地产调控政策将加大房产税征收试点城市范围。方向非常正确。纵观世界其他国家在调控房地产供给和价格方面的政策，运用税收手段是最为普遍也最为有效，而且是慎用行政手段。

相关建议：

1、尽快建立以家庭和个人为统计单位的住房信息统计。2011年年底，住建部提出将40个主要城市个人住房信息全国联网，并在2012年年初提出在上半年基本完成该项工作的目标，而目前仍未能完全推开，应该在全国范围建立家庭和个人住房信息联网。房产信息联网，是国家推行房产税的基础条件。

2、改变现行的土地出让政策，由一次性预收70年土地出让金先过度到预收一半，并对房屋所有者征收房产税，房产税也按50%征收。当期的土地出让金减半征收，土地成本在房价占比也会减半，对控制房价的作用会非常明显。已经出让土地尚未建成出售的房产均可参照执行。已经购买的房屋在出让年限满后，仍然每年缴纳房产税。房产税由地方政府征收并所有。

3、房产税的设计应以全国范围家庭和个人住房信息为依据，对人均拥有的住房面积分级设置纳税额度，对人均基本保障住房面积以下的免征房产税；对占有住房面积越多的征收越高的房产税。运用税收手段既可以对全社会在住房层面进行分配调节，同时也体现国民对资源的占有应承担相应的义务、体现社会的公平。

4、对房地产商已征用两年内以上未开发的土地征收土地闲置税，打击囤积土地。

5、个人转让房产方面，对满足刚性需求和住房改善升级的，仍执行相对低的税收政策；对三次或五次以上转让房产的（次数可以充分论证或广泛征求意见）则对超出原值的价差征收相对高的税收，打击炒房行为。

以上建议可以用几年时间完成，既要平稳过渡，又要改变地方政府热衷于一次性卖地的现状，并实现可持续的土地出让、房产税收新局面。实现祖宗留下的土地资源，不会被当期全部卖掉，儿孙还可以持续享用的新局面。