购买商品房遇到了“一房两售”怎么办？小区出口被堵怎么办？底层居民擅自将住宅改成餐厅怎么办？邻居装修时扰民怎么办？诸如此类的大小难题，都能从物权法草案中找到清晰的答案。这部精致的生活法则让越来越多的老百姓感受到，物权法离我们越来越近了。
　　2005年10月下旬，备受关注的物权法草案进入四审程序。一部保护财产权利、塑造财富社会的基本大法，已经呼之欲出。从国人普遍不知“物权”为何物，到全民参与物权制度设计，物权法正在创造中国立法史上的一个奇迹。

　　起草：凝学者之心血
　　物权立法的最初构想萌生于1994年，这一年，全国人大首次将物权法列入立法规划。但此时，物权立法的实际操作还面临两大难题，一是中国的经济体制改革尚未进入深层次，二是学术准备严重不足，可以佐证的是，此时中国法学界的物权理论著作仅有一本--《物权法原理》。
　　当时，中国自上世纪80年代初启动的经济体制改革已持续了十多年，由于这场改革的最初导向是“开放搞活”，使得在计划经济体制下被基本禁绝的商品流通率先打破坚冰，进而推动了《经济合同法》等市场交易法律的诞生。不过，市场交易的前提是财产，市场交易的结果仍然是财产，当流通领域的革新基本完成之后，财产在流转过程中的权利归属问题却日益突出起来。此时，中国虽然已在1986年出台了《民法通则》，但并未明确提出“物权”概念，有关财产权的规则也是寥寥无几，物权法制的苍白，已成为阻碍经济改革、保护公民权益前进的瓶颈。
　　1998年3月初，受全国人大常委会法制工作委员会的委托，江平、王家福等9位法学家成立了民法起草工作小组，包括物权法在内的民法典从此走上了“专家立法”的道路。这一立法策略具有极为重要的意义，从日后的演进看，离开了学者们的倾心投入，民法典的制订将遥遥无期，而在民法体系中技术性最强、内容最为复杂的物权法，更是凝结了法学精英们的心血和智慧。
　　1998年3月下旬，经民法起草小组决议，由民法专家梁慧星教授领衔的中国社会科学院法学研究所承担了物权法的起草工作。次年3月，梁慧星小组完成了物权法草案建议稿。与此同时，另一位民法专家、中国人民大学教授王利明领导的物权法课题组，也于2000年12月完成了一份草案建议稿。
　　梁慧星和王利明都是中国顶级的物权法专家，其呕心沥血之作为立法机关贡献了良好的立法蓝图。通过对两份草案建议稿的整合，全国人大法工委拟出了物权法草案征求意见稿。至此，在学者和立法机关的通力合作下，物权法起草工作取得重大成果。

　　初审：播观念之种子
　　2002年12月23日，被誉为“社会生活的圣经”的民法草案正式提请九届全国人大常委会审议，成为这一年最为轰动的重大立法事件。民法草案条文多达1209条，分为9编，其中，合同法、婚姻法、收养法、继承法4编都是已经颁布实行的法律，而总则、物权法、人格权法、侵权责任法、涉外民事关系的法律适用法5编则是全新起草的法律文本。
　　虽然是一次“捆绑式审议”，但初次亮相的物权法草案，仍然显示出了在民法体系中的特殊地位。时任全国人大常委会法工委主任的顾昂然在对民法草案所作的说明中，有关物权法的内容几乎占到了一半篇幅。而此时多达三百多条的物权法草案，已经明确界定了物权法的调整范围、基本原则等重大问题，构建了物权设立、物权登记、物权变动、物权保护等基本制度，对各种物权分别作出了具体规范，并对相邻关系、共有、善意取得、拾得遗失物、占有等作出了详细设计。
　　至此，物权法草案已经框架初成、“有血有肉”。不过，“物权”这个在中国法制中从未出现过的新名词，仍然让千千万万的普通百姓如坠云雾之中，甚至为此发出一些幼稚的疑问：物权是物的权利吗？没有知觉的物也有权利吗？物权法是关于物业的法律吗……
　　于是，一场普及物权知识的启蒙运动自然而然地启动了，通过大小传媒的传播管道，立法机关、专家学者等开始不遗余力地解疑释惑。
　　什么是物权？物权是公民、法人直接支配动产或不动产的权利。物权与百姓们已经较为熟悉的债权、知识产权有何区别？三者都是财产权，但物权是一种支配权，而债权又称合同的权利，是一种请求权。物权是针对有形财产的权利，而知识产权是针对无形财产的权利……经由这些朴素的知识传播，越来越多的百姓开始明白，原来“物权”并不神秘，小到一针一线，大到汽车房屋，目力所及，多为“物权”。
　　具体而言，物权又分为所有权、用益物权、担保物权三大类型。其中，所有权是所有人依法占有、使用、收益、处分其财产的权利，是物权的核心和基础，用益物权和担保物权则是由所有权派生出来的权利，前者指以物的使用、收益为目的的物权，如建设用地使用权、土地承包经营权等等，后者指以担保债务的履行为目的的物权，如抵押权、质权、留置权等等……随着知识普及的深入，艰涩而模糊的“物权”，在百姓眼里渐渐清晰和生动起来。
　　物权法是部什么样的法律？专家们说，物权法通篇都在回答三个问题：第一，“物”是谁的？谁是“物”的主人？第二，权利人对“物”享有哪些权利，他人负有什么义务？第三，怎样保护物权，侵害物权要承担哪些法律责任？
　　至于物权法的意义，一直参与物权立法的全国人大常委会法工委副主任王胜明回答说，物权法有两大作用：第一，定分止争，维护社会的经济秩序；第二，促进物尽其用，为权利人充分利用财产创造一个良好的法制环境，鼓励权利人创造财富、积累财富。王胜明的结论是，“有恒产者有恒心”，物权法是一部保障安居乐业的法，是一部促进经济发展、社会全面进步的法。
　　自物权法草案初审起，立法进程始终伴随着物权知识的普及，其意义甚至超越了制度设计本身，因为正是这场持续不断的普法运动，使平民大众经受了前所未有的物权观念洗礼，同时也为日后的“全民立法”奠定了人文基础。

　　二审：树私产之旗帜
　　民法草案初审后，立法机关意识到，宏大而庞杂的民法不可能一蹴而就，于是决定舍弃“捆绑式审议”，转向“分编审议、分别通过、最终汇编”。不出人们所料，分量极重、时不我待的物权法，被率先列入十届全国人大常委会的立法规划。
　　转眼间，近两年时光悄然逝去，直到2004年10月19日，物权法草案才再次进入立法机关的审议程序。尽管已是二审，但人们普遍认为，从民法草案中“独立”出来的《物权法》草案，此时才开始真正接受系统性、专门性的审议。
　　从初审到二审，物权法草案漫长的“沉默”，似乎是在等待一个更为恰当的历史机遇。就在2004年3月，宪法修正案加大了对私有财产权的保护力度，并首次明确宣布：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”在此背景下，修宪半年后就重新亮相的物权法草案，被普遍看作是对修宪精神的回应，而人们关注的焦点，也集中于物权法如何落实宪法权利、保护公民私产。诚如著名法学家江平所言：“物权法是竖立在公权力面前的私权利保护之墙”，这一时期，类似的论断很快成为传媒的主流话语，并成长为社会性的共识。
　　事实上，在保护私产方面，进入二审程序的物权法草案的确已作出不少改进，最为典型的当数所有权规定的前后变化。在物权法草案初审稿中，将国家所有权、集体所有权、私人所有权分别列专章规定，“国家”、“集体”的规定也远远多于“私人”。但在二审稿中，国家、集体和私人所有权已统一纳入一章，“公强私弱”的倾向大为改善。尽管许多学者认为，更合理的方案应当是对合法财产实行一体保护，而不应再采用所有制的“三分法”，否则在实践中仍难免“无区别的区别对待”。不过，对于我们这个曾经长期强调“大公无私”观念、奉行公私财产不平等的国度而言，物权法草案没有再强调国家财产的特殊待遇，这是历史性的进步。
　　即便是农村集体所有权这样的公有财产，物权法草案也开始注入更多的民主要素，以保障每一位村民的切身权益。长期以来，农村集体所有权名为“集体所有”，实际上常常为某些独断专行的村干部所把持，擅自处分集体财产、侵吞村民权益的腐败行径屡见不鲜。因此，物权法草案二审稿明确规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体的成员集体所有。”草案同时增加规定，土地承包、承包地调整、征地后的土地补偿费分配等涉及村民切身利益的重大事项，必须经过三分之二的村民或村民代表同意。这些保护农民合法物权的重要条款，被称赞为“物权法的一个亮点。”
　　而对广大城市居民而言，物权法草案所规定的“建筑物区分所有权”此时牢牢吸引了他们的眼球，因为，房产是城市百姓安身立命的最大私产，而这项看似陌生的物权恰恰是为保护公民房产而诞生。中国房地产市场运行二十多年来，业主与开发商、物业公司等之间的纠纷始终不断，甚至为此酿出血腥的冲突事件，相对于强势的开发商，弱势的业主常常横遭权益侵害。因此，物权法草案在专设的“建筑物区分所有权”一章中，不仅对住宅小区不同性质的产权、业主委员会等作出了规范，而且设计了更有利于业主的制度安排，比如，对于矛盾集中的小区会所、车库等的归属，草案明确规定：有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共同。
　　人们很快发现，物权法的触角已深入到自己的日常生活。购买商品房遇到“一房两卖”怎么办？小区出口被堵怎么办？自家住宅的通风采光被新建高楼阻挡怎么办？邻居装修时扰民怎么办？底层居民擅自将住宅改成餐厅怎么办……诸如此类的大小难题，都能从物权法草案中找到清晰的答案。这些精致的生活法则让越来越多的普通百姓真切感受到，物权法，离我们越来越近了！

        三审：探权利之细节
　　八个多月后的2005年6月24日，进一步修改后的物权法草案进入三审程序。与大规模宣示各种权利的二审稿相比，三审稿更注重对权利细节的改进和完善。
　　比如，在所有权制度方面，草案三审稿增加规定：“国家、集体和私人所有权受法律保护。禁止任何单位和个人用任何手段侵占、破坏国家、集体和私人的财产。”平等保护公私财产的立法思想，由此进一步明晰起来。同时，草案三审稿明确提出，国企、集体企业的主管人员凡是以无偿、低价折股、低价出售等手段造成企业资产流失，或者因严重不负责任造成企业破产或严重亏损的，将承担民事、行政乃至刑事责任。这些重要规定意味着，以香港经济学家郎咸平为代表、对企业改制过程中出现的国资流失和“灰色财富”现象深表忧虑的社会良知，终于在法律层面得到了更为有力的表达。
　　一些积累已久的难题，也在此时得以解决。其中最为典型的是登记机构问题。在现实生活中，不动产登记机构多达六七家，重复登记、资源浪费、增加当事人负担等弊端显而易见。在物权法制订过程中，尽管要求统一登记机构的社会呼声十分强烈，但由于登记权牵涉到复杂的部门利益纠葛，初审、二审时的物权法草案均采取了“回避”态度。不过在三审这一回合，草案终于作出了统一不动产登记机构的决断。
　　对于国家征收制度的重大改进，则成为三审稿的最大亮色。近年来，一些地区、部门借市政建设为名，野蛮无序、补偿不公的城市拆迁和农村征地，极大损害了公民的合法财产权，由此产生的纠纷、抗议乃至自焚等恶性事件频频发生。有调查显示，因拆迁、征地而引发的上访，目前已占到上访总量的三分之一，演变成影响稳定的重大社会问题。这就不难理解，以保护财产权为宗旨的物权法草案刚刚露面，拆迁、征地问题就成为热议话题。当时，许多传媒都在反复披露一个经典故事：63岁的北京老人黄振手持修订后的新版宪法文本，成功挡住了前来强制拆迁的人员。很显然，这是在表达一种普遍性的社会心理，人们期望，在拆迁、征地问题上，物权法能够真正体现宪法精神。
　　不过在初审、二审阶段，物权法草案所设计的国家征收制度还失之简单，真正的突破出现在三审，草案增加了一系列保护公民私产、遏制侵权行为的条款。按照草案规定，拆迁、征收私人不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。同时，违法的拆迁、征收行为，将承担民事、行政乃至刑事责任。此外，对于农村承包地的征收，草案也对合理补偿、保障权利人知情权、土地补偿费的使用分配等问题作出了明确规范。
　　“合理补偿”、“妥善安置”……这些在物权法草案三审稿中出现的关键词汇，不仅建构起权利的细节，也散发出最温暖的人性光芒。

　　公布：集全民之智慧
　　三审结束后不久的2005年7月10日，物权法草案全文向社会公布并征求全民意见，这是新中国成立后第十二部“享受”这种“特殊待遇”的法律草案。截止8月20日，全国人大法工委收到的公民立法建议已达11543件。
　　在2005年夏季最炎热的日子里，“物权法”成为最热门的大众流行语。物权法不仅全面接受了民意评判，而且在此过程中，无数中国人的物权知识、权利观念得到了最大程度的提升。
　　规范征收、拆迁问题的条款，很快引起了最为强烈的反应。尽管物权法草案强调要以“公共利益”为前提，但人们仍然普遍担忧，如果不对“公共利益”、“合理补偿”、“妥善安置”等用语作出具体界定，恐怕仍然难以杜绝假“公共利益”之名行商业利益之实的违法拆迁、征地。
　　与此同时，物权法草案所设计的一些新型制度，由于冲击了传统的价值观念，引起了广泛的争议。比如，根据草案规定，失主向拾得人领取遗失物时，应当支付保管费等必要费用；失主如果发出悬赏的，领取遗失物时应当兑现承诺。有人肯定这些规定符合社会现实，但也有人批评其有违“拾金不昧”、“助人为乐”的传统美德。再比如，根据物权法草案所设计的“善意取得制度”，通过公开市场和拍卖购得被盗、被抢的赃物，买主利益将受到保护，原主人如欲追回，应当支付买主购买时所付的费用。有人赞美这一规定有利于保护交易安全，但也有人质疑其有纵容犯罪之嫌。
　　此时，一些深层次难题也在百姓们的讨论声中渐渐浮出水面。最为典型的是“农村住房和宅基地能否转让”，自物权法草案初审起，这一问题就争议不断，几经反复，公诸于众的三审稿显得十分“谨慎”，农民住房只能转让给同村内符合宅基地分配条件的农户，禁止城镇居民到农村购置宅基地。这一方案虽然得到了一定支持，但许多人却呼吁应当予以“松绑”，因为如此规定，不仅极大限制了农民最重要的两种财产，而且暴露出城乡财产权利的二元分割和不平等，有违物权平等、保护民权的精神。
　　城市住房，也暴露出类似的困惑。目前，城市房屋土地使用年限只有70年，尽管物权法草案规定到期后可以申请续期，不过许多人仍然心存疑虑，到时忘了续期怎么办、会不会被赶出家门？续期费用的标准是多少、会不会“狮子大开口”？续期费用由谁承担、开发商还是业主？难怪有人感叹：“70年后，我们的房子怎么办？”
　　无论是“农村宅基地能否转让”，还是城市住房的“70年大限”，其症结都与现行的土地制度有关，从中折射出物权立法的现实处境。物权立法行进至此，绝大部分制度设计已基本定型，所余难题大多牵涉到体制性矛盾，决策难度可想而知。能否攻下这些“最后的堡垒”，将考验立法者的勇气和智慧。
　　按照既定的立法“路线图”，物权法草案于2005年10月、12月分别进行四审、五审。如无意外，2006年3月召开的全国人代会上，物权法草案将接受最后的“大考”。毫无疑问，物权法的诞生已指日可待，但更重要的是，中国社会将会迎来一部怎样的物权法？
　　事实上，在民法体系中，物权法是最具个性的。制订物权法，不仅应当遵循国际通行的物权理念和规则，也应当汲取本国的历史、文化、传统、道德、习惯等本土资源。显然，一部能够真正惠泽百姓、经得起历史拷问的物权法，需要“中国特色”与“现代法制”的完美结合，需要制度创新和观念启蒙的携手共进，也需要法学专家、立法机关乃至全体中国人的共同努力和智慧。
　　来源：上海公安网    2006年03月29日