杭州市人大常委会法工委负责人解读新修订的杭州市物业管理条例

　　在新修订的《杭州市物业管理条例》即将实施前夕，浙江省杭州市人大法制委员会副主任委员、常委会法工委主任路江通接受了《法制日报》记者专访，对新修订的条例进行解读。

　　直面矛盾冲突
　　积极回应社会关切

　　路江通说，每个法规的立法过程中都会遇到矛盾，但这次条例修订过程中所面临的矛盾冲突之多却出人预料。对此，杭州市立法机关不回避不躲闪，而是直面矛盾冲突，积极回应社会关切。

　　如群租问题，一部分业主坚决要求杜绝群租。但也有一些业主，特别是新杭州人认为，群租节省了生活成本，有利于他们创业，不宜一刀切，要疏不要堵。对这一问题，立法机关不是回避，而是经过深入调查研究后，一方面建议政府部门另行制定专门规定规范群租行为，另一方面在新修订的条例中增设缓解群租的规定:业主可以在临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则中规定物业管理区域内单套住房出租的人数限制及人均面积标准。另外，新修订的条例列举的一些物业使用禁止行为，如禁止业主和非业主使用人违法拆改、变动房屋承重结构，禁止将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房等，实际上也起到了缓解群租的作用。

　　解决实际问题
　　法规更加切实管用

　　新修订的条例中有许多规定解决了很多实际问题。

　　比如，新修订的条例考虑到自行管理的现实需求，对业主自行管理的形式进行了规范，规定过半数的业主同意，该物业管理区域可以在街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会的监督指导下由业主自行管理。此外，还对自行管理中问题比较突出的意外伤害、发票开具、财务管理以及专项维修资金的使用管理进行了具体规范。

　　物业服务费的收取问题，也是老百姓十分关注的切身利益问题。新修订的条例规定物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价，既考虑老百姓对物业服务收费的可承受度，又考虑物业服务企业的服务成本变化情况。取消了原来关于未居住物业按70%收取物业费的规定，具体缴纳比例，要通过业主和物业的服务合同约定。新修订的条例还规定，业主在买卖或出租房子时，对物业服务费的缴纳问题，要作出书面约定，并及时告知物业和业委会。对于物业服务费欠交情况突出的问题，规定业主委员会可以采用在本物业管理区域公示等方式协助物业服务企业催交，有利于维持物业服务的正常运行。

　　针对近年来频频出现的物管真空问题，新修订的条例规定了应急管理方式，社区要在街道、乡镇政府的委托下接管小区，组织不超过半年的基本保洁、保安等服务，费用由业主承担。

　　规定诸多创新
　　突出杭州地方特色

　　新修订的条例从杭州物业管理实际出发，在诸多方面进行了创新。

　　在立法调研中，立法机关了解到，虽然国家和浙江省的物业管理条例都对业主大会的召开进行了规定，但在实际运作中，业主大会确实很难召开，原因是，业主大会通过决定事项的条件很苛刻，有两项是双过三分之二，五项是双过半，达到这一要求极难。有些物业管理区域几千个业主，连开会的地方都没有。为此，新修订的条例根据上位法规定作了变通，规定了参加业主大会的业主的确认方式，即业主到会并在会议签到表上确认或在表决票、表决票发放表上确认。同时对委托行使管理权作了规定，业主可以书面委托代理人出席业主大会，可以推选相应区域内的业主为业主代表，其他业主可以接受业主书面委托在一定期限内行使共同管理权。这样就在一定程度上解决了业主大会召开难的问题。

　　以往，因个别业委会委员辞职而经常需要召开业主大会重新选举。为此，新修订的条例作出新规定，当委员缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十时，可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补。（陈东升）