《物权法》关注的十大民生问题
陈耀东 王爻
２００７年３月１６日，《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）在十届人大五次会议上获得高票通过。《物权法》对维护国家的基本经济制度、完善社会主义市场经济秩序以及明确物的归属和利用关系具有重大意义。《物权法》也是一部关系到民计民生的法律，它对众多百姓关注、亟待解决的问题和难题提供了法律规则，是一部真正的“民生法”。新出台的《物权法》对于“民生”问题的规定，主要体现在如下方面。
1 民事主体的财产权利一体、平等保护
自２００３年“公民的合法的私有财产权不受侵犯”这一条款被写入宪法修正案以来，普通民众对私人财产权的保护意识开始真正觉醒。《物权法》第６６条明确规定：“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”同时，对于私人物权的保护和对于国家、集体物权的保护放在了并列的位置上，《物权法》第４条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。” 这些规定表明《物权法》贯彻了“以人为本”的基本方针，任何民事主体，无论是自然人，还是国家、集体，富人还是穷人，《物权法》对于它们拥有的合法财产都将给与平等保护。它从基本法的层面上对私人财产的法律地位作出了明确的规定，肯定了私人财产和公共财产受到法律的一体保护、平等保护。可以说，财产领域实现的法律地位平等和法律保护平等会直接激发、培育国民的平等意识和民主精神。
《物权法》在保护私人财产权利的同时，对公共财产尤其是国有资产的保护也在不断的强化。事实上，与过去的财产保护规范体系相比，《物权法》更进一步细化和落实了对国有资产的保护，例如第５７条规定：“履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。”可见，《物权法》对于国有资产的保护非但没有因私有财产地位的提高而减弱，反而有极大的加强，甚至扩张到《行政法》和《刑法》的保护手段。可见，在《物权法》确立的框架下，国有财产、集体财产以及个人财产均将受到并行不悖的平等保护，毫不夸张地说，这是建立我国财产法律体系的奠基之举。
2 明确登记在不动产物权变动
中的模式、功能和法律效果
因不动产对社会、经济和人民生活意义巨大，故不动产物权问题成为关注的热点和理论纷争的焦点。基于法律行为引起的不动产物权的设立、变更、转让和消灭，即不动产物权的变动，在我国登记要件主义还是登记对抗主义，理论上一直存在争议。在以往的不动产法中，对于不动产物权变动的模式、不动产登记的功能、效力、法律后果等问题的规定处于模糊的状态。对此，《物权法》第９条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该规定表明我国《物权法》采用了登记要件主义的不动产物权变动模式；未经登记的，不动产的物权变动不发生法律效力。以买房为例，在购买房屋时法律上将是否办理转移登记作为判断是否取得房屋所有权的客观标准，所以，办理登记手续成为不动产交易过程中最核心的程序。与此相适应，为了给购房者办理不动产登记手续提供方便，并提高登记机关办理登记手续的效率，《物权法》也改革了过去将房屋和土地分别登记的做法，规定国家对不动产实行统一登记制度，并要求登记机关对其错误登记给他人造成的损失承担责任，真正体现了便民、利民的立法思想。
在不动产法中，记载在登记簿，纳入登记的权利原则上被推定为是正确、合法的权利，这是法律为保护不动产权利人的合法物权，确保不动产交易安全，稳定社会经济秩序的必然选择。但这并不是说记载在登记簿中的物权就是绝对正确、不可推翻的，如果登记的物权事项与事实上的物权事项不符，则赋予当事人更正权与异议权。对此，《物权法》首次规定了更正登记和异议登记制度，《物权法》第１９条第１款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机关应当予以更正。”为了对不同利害主体的权益给与平等保护，协调他们之间的利害关系，当不动产登记人因处分该不动产而导致利害关系人权利受损，而利害关系人尚无充分证据进行更正登记之时，异议登记能有效的阻止登记人的处分行为，为自己赢来提起诉讼的时间，《物权法》第１９条第２款规定：“ 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 ”在商品房预售，即期房买卖中，由于作为交易标的的房屋在买卖双方签订合同时尚未建设完成，不能对其进行权属登记，这就使一些不道德的开发商有机可乘，将一处房屋分别卖给多个购房者，致使购房者受损。为了有效遏制这种行为，保护购房者未来取得房屋的所有权，《物权法》第２０条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”创设预告登记制度，购房者可以向登记机关申请预告登记，以对抗开发商再次处分该不动产的效力。
3 征地、拆迁规定更加细化
并着重保护被征收人的利益
一直以来，补偿不足额、款项不到位、程序违法等都是征地、拆迁环节中的突出问题，也极易引发纠纷。《物权法》对征地和拆迁问题作出了有利于被征收人的规定。
关于征收集体土地所有权的问题，《物权法》第４２条第２款规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”该条款不但将补偿内容作了详细的规定，更重要的是，将以往草案中规定的“合理补偿”修改为“足额补偿”，这是对公民私有财产与国家、集体财产一体保护原则的回应，体现了党和国家对征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的精神和原则。
关于征收单位、个人的房屋及其他不动产的问题，《物权法》第４２条第３款规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。” 考虑到各地的发展很不平衡，具体的补偿标准和补偿办法，由其他相关法律依照《物权法》规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出规定。《物权法》对拆迁补偿的规定虽然可能在一定程度上会增加房地产开发的成本和影响房地产开发的进度，但对于保护房屋所有权人等物权人的利益，维护弱势群体的权益起着至关重要的作用，是社会公平正义的体现。
另外，《物权法》第４２条第４款还规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”通过涵射刑法的保护方式，用以保证被征地人、被拆迁人的合法利益，力度不可谓不大。可以肯定的是，《物权法》规定的不动产征收制度，将会对《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等涉及征地、拆迁的法律法规产生巨大的影响，未来的相关法律将会对不动产被征收人合法财产权给予更周到和周延的保护，在私权利与公权利的“博弈”中，私权利将会越来越受到尊重。
4 严格限制农用地转为
建设用地
我国的耕地保有量只有１８．３亿亩，人均耕地只有１．４亩，是世界平均水平的三分之一。十届全国人大四次会议批准的“十一五”规划纲要确定，到２０１０年耕地保有量必须保持１８亿亩，这是一项约束性指标，是不可逾越的底线。实行最严格的土地管理制度，特别是切实保护基本农田，是我国面临的一项十分紧迫而又艰巨的任务。《物权法》第４３条规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”它要求用法律手段严格限制国家对集体所有土地进行征收的条件、权限和程序，与土地管理法一起构建成最严格的土地管理制度，切实保护农用地，维护民生大计。
5 建立了业主的建筑物
区分所有权制度
所谓建筑物区分所有权是由建筑物的专有部分所有权、共有部分所有权以及因共同所有关系而产生的成员权所构成的一种特别所有权，包括专有权、共有权和成员权。《物权法》第７０条从维护业主的合法权益出发，明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。
根据《物权法》规定，业主对于其专有部分享有所有权，而对共有部分享有的则是“共有和共同管理”的权利，其中所谓“共同管理”的权利，即为成员权。这里需要说明的是，业主对专有部分以外的共有部分不仅仅是享有权利，同时还承担义务，例如居住在电梯公寓中的业主对于其共有的电梯一方面享有使用权，另一方面还需承担缴纳电梯运营和维修费用的义务。很多业主一直存在这样的疑问：如果我不使用共有设施，是否仍需缴纳其运营及维修费用？对此，《物权法》给出了肯定的答案，第７２条规定业主对共有部分享有权利，承担义务，并且“不得以放弃权利不履行义务”，这就意味着即使业主放弃使用共有设施之权利，仍不能免除缴纳该设施运营及维修费用。
对于建筑物区分所有权遭受损害后的救济模式，学界一直存在着争论，集中在损害救济的诉讼主体资格上：业主委员会是否具有诉讼主体资格而以自己的名义参加诉讼？这种争论在过去的草案中也有所体现，在三审稿和四审稿中业委会都被赋予了诉讼主体资格，但是在随后的五审稿中被删掉。理由在于：一方面，业委会没有自己独立的财产，在诉讼中难以承担责任；另一方面，有关诉讼主体资格似乎也不宜在一部实体法中做出规定，而应当由程序法进行规范。这种意见被保留并反映在最终的《物权法》上，根据第８３条规定，当业主合法权益受到损害时，业委会只能通过进行救济，只有业主才能依法向法院提起诉讼。
事实上，建筑物区分所有权理论在学术上由来已久，但是直到《物权法》出台，这一术语才真正被纳入立法，这极大地充实了我国的房地产权利体系，也为我们将来物业服务规范的制定和完善提供了良好基础。
6 明确建筑区划内道路、
绿地、车位和车库的归属
作为长期以来住宅小区内纠纷产生的焦点和热点，小区内公共设施归属的争议伴随着《物权法》草案的审议过程不断升温，并在草案中被不断的充实和修改。《物权法》的出台使这一争论告一阶段。
针对小区内的道路和绿地等公共场所、设施，《物权法》第７３条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”即住宅小区内的道路和绿地等公共场所、设施及物业服务用房，除几种特定情形以外，原则上归业主共有。
一方面，这在很大程度上明确了购房者在购买商品房时公摊面积的范围，进而为确定房价提供了基本的依据；另一方面，它也划出了房地产商在销售、经营小区时的权利边界，有利于维护业主的权益。这一条款沿袭了之前草案的规定，基本得到了百姓的认可。
关于车库、车位的归属，《物权法》第７４条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这一规定相较之前的草案有着较大的变化。
之前六审稿中被写入的“优先满足业主需要”条款被完好的保留到了最终出台的法律当中，这当然是出于维护业主利益的考虑。但遗憾的是，对于何谓“优先满足”，《物权法》始终没有作出更加细致和更富操作性的回答，这一缺口如果不由相关司法解释进行填补，极易导致纠纷的发生。真正被完全修改的条款是，从四审稿开始就被写入的关于车库归属“没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”条款，在最终出台的《物权法》中被删除，取而代之的是规定车库归属“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。这也提醒了我们广大购房者，在购买商品房时务必要留意关于小区车库归属的约定，以免在购房后发生争议，遭受损失。
7 规定善意取得制度，
促进财产交易安全
所谓善意取得，是指无权处分他人动产或不动产的让与人，在将其持有的动产或不动产转让给受让人后，如果受让人取得该动产或不动产时系出于善意，则其即取得该动产或不动产的所有权，原动产或不动产所有人不得要求受让人返还。比如甲的手机被乙借来使用，丙看见乙使用手机误以为归乙所有，于是从乙处将其买下。此时，根据法律规定，丙可以合法取得该手机的所有权而无须向原手机的真正权利人甲返还，同时由无权处分人乙向甲承担赔偿责任。
《物权法》第１０６条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权”，“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”比起先前理论中的善意取得制度，《物权法》中的善意取得制度走得更远，将不动产和其他物权也纳入可适用善意取得的范围，这无疑是一种进步。需要澄清的问题是：很多普通民众不能理解善意取得制度的合理性。明明是我的东西让别人非法卖了，怎么就不是我的了？善意取得制度的设计目的在于维护商品交换的正常秩序和交易安全，并及时解决民事纠纷。试想，如果没有该制度，在交易的过程当中必然人人自危，彼此都害怕对方不是买卖标的物的真正主人，那么市场交易的秩序必然难以建立，同时人们纷纷纠缠于寻索物之权源，陷入讼累，不利于和谐社会秩序的建立。事实上，善意取得作为一种相对成熟的《物权法》制度，有着完善的预防滥用机制，如明确规定其适用条件，遗失物不适用善意取得制度等等。可以预见，善意取得制度在未来的市场交易中，必将发挥越来越重要的作用。
8 规定领取遗失物需支付
必要费用和承诺赏金
《物权法》首先明确了行为人拾得遗失物后必须归还的法定义务，第１０９条规定：“拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。”这一点沿袭了我国《民法通则》中关于拾得遗失物的规定，也反映了我国传统的道德观，是顺理成章的。但是，在拾得人是否有权向失主索要报酬方面，一直存在较大的争论，最终出台的《物权法》也回避了这一问题，只是在第１１２条中规定：“权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。”这就意味着失主领取遗失物应当向拾得人支付保管费用，如果失主事先悬赏的话，还必须履行其承诺。这样的规定为拾得人向失主要求支付必要费用和承诺赏金提供了法律依据，同时也通过立法判断取代了道德判断，避免了拾得人羞于向失主追索支出费用的尴尬。这一方面表现了《物权法》立法的谨慎，另一方面也昭示了法律公平正义的理念。
值得一提的是，在草案中原本规定的返还遗失物的时限（二十日）在最后一次审议时被删除了。这样的修改无疑是进步的，因为二十日的时限对于拾得人来说太过于严格，且打破了权利义务分配的平衡性。事实上，行为人在拾得遗失物以后，法律虽然为其规定了“通知权利人”或者“送交公安机关”的义务，但这项义务究竟是法律逻辑的要求还是道德逻辑的要求，即这一义务的本源究竟为何？这是一个理论上需要进一步研究的问题。 《物权法》最终弱化了拾得人的义务，也许正是对于这一理论难题的妥协。
9 为宅基地使用权进入
流通市场打开缺口
近年来，农村宅基地使用权是否可以进入市场自由流转，城镇居民是否可以在农村购置宅基地的问题一直困扰着人们。持否定论者主张农村宅基地是无偿分配给村民使用，带有强烈的福利性质，如果允许农村宅基地使用权进入市场自由流转，一方面会对集体组织造成损害，另一方面也极有可能使得农民丧失居住地的土地，更多的是担心城镇居民大举进入农村购置房产会使本来就十分紧张的土地资源面临枯竭。持肯定论者则认为农村宅基地使用权依法进入市场进行流转，符合市场经济物尽其用的原则，同时也可以大量盘活农民手中的财产，对促进农村城市化进程显有裨益。如果禁止其自由流转，则不是真正保护农民的利益，而是在客观上使农民的一大财产变成“死产”，客观上限制了宅基地的保值增值。
我国的立法对于宅基地使用权流转问题一直持否定态度。《土地管理法》规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地；之前的《物权法》草案中也明确规定宅基地使用权只能在农村集体经济内部流转，而禁止向城镇居民转让。然而在《物权法》中，草案中的上述规定被删除了，取而代之的是第１５３条的规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”这条规定首次明文承认了宅基地法律关系中包括 “转让”关系，虽然把具体的转让规范留给了“土地管理法律和国家有关规定”，但是这样的措辞无疑为将来相关土地法规的修改和政策的出台打开了缺口，在这一立法精神的驱动下，农村宅基地使用权进入市场进行流转成为可能，也为我国建立城乡统一的房地产市场迈出了关键性的一步。
10 规定担保物权，便利资金
融通，完善信用机制
１９９５年我国公布实施了《担保法》，并在其后的时间内不断出台司法解释等进行完善，初步建立了中国的担保制度和信用机制。《物权法》在《担保法》的基础上，结合物权法理论和多年的司法经验，对于担保物权做出了详细的规定，并在一定程度上有所突破。
在抵押权制度中，《物权法》扩大了可供抵押的财产范围，第１８０条规定，建筑物和其他土地附着物，建设用地使用权，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的建筑物、船舶、航空器，交通运输工具等财产都可以作为抵押物。其中，动产和正在建造的船舶、飞行器可以进行抵押更是对传统抵押权制度的发展。尤其值得注意的是，与以往的兜底条款不同，《物权法》规定“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”均可以作为抵押的标的，反映了“法不禁止皆可行”的司法精神，充分显示了立法的技术性和科学性。《物权法》也明确了不可抵押的财产范围，其中公益事业设施不可抵押引人注目。《物权法》还正确地区分了抵押权合同和抵押权设定之间的关系，纠正了《担保法》的错误，并根据动产和不动产的不同性质规定了不同的抵押权生效要件，这对于我国完善担保物权制度影响深远。同时，《物权法》也对动产质权、权利质权、最高额质权进行了细化规定；对留置权的使用条件进一步放宽。
对担保物权的全面规定，标志着我国担保物权制度以及以此为重要基础的信用机制发展进入崭新阶段，为保障债权实现，降低授信风险，保障融资的顺利进行以及刺激消费，高效地满足人们日益增长的消费需求有重要作用。
来源：天津日报 2007-04-02
1 民事主体的财产权利一体、平等保护
自２００３年“公民的合法的私有财产权不受侵犯”这一条款被写入宪法修正案以来，普通民众对私人财产权的保护意识开始真正觉醒。《物权法》第６６条明确规定：“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”同时，对于私人物权的保护和对于国家、集体物权的保护放在了并列的位置上，《物权法》第４条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。” 这些规定表明《物权法》贯彻了“以人为本”的基本方针，任何民事主体，无论是自然人，还是国家、集体，富人还是穷人，《物权法》对于它们拥有的合法财产都将给与平等保护。它从基本法的层面上对私人财产的法律地位作出了明确的规定，肯定了私人财产和公共财产受到法律的一体保护、平等保护。可以说，财产领域实现的法律地位平等和法律保护平等会直接激发、培育国民的平等意识和民主精神。
《物权法》在保护私人财产权利的同时，对公共财产尤其是国有资产的保护也在不断的强化。事实上，与过去的财产保护规范体系相比，《物权法》更进一步细化和落实了对国有资产的保护，例如第５７条规定：“履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。”可见，《物权法》对于国有资产的保护非但没有因私有财产地位的提高而减弱，反而有极大的加强，甚至扩张到《行政法》和《刑法》的保护手段。可见，在《物权法》确立的框架下，国有财产、集体财产以及个人财产均将受到并行不悖的平等保护，毫不夸张地说，这是建立我国财产法律体系的奠基之举。
2 明确登记在不动产物权变动
中的模式、功能和法律效果
因不动产对社会、经济和人民生活意义巨大，故不动产物权问题成为关注的热点和理论纷争的焦点。基于法律行为引起的不动产物权的设立、变更、转让和消灭，即不动产物权的变动，在我国登记要件主义还是登记对抗主义，理论上一直存在争议。在以往的不动产法中，对于不动产物权变动的模式、不动产登记的功能、效力、法律后果等问题的规定处于模糊的状态。对此，《物权法》第９条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该规定表明我国《物权法》采用了登记要件主义的不动产物权变动模式；未经登记的，不动产的物权变动不发生法律效力。以买房为例，在购买房屋时法律上将是否办理转移登记作为判断是否取得房屋所有权的客观标准，所以，办理登记手续成为不动产交易过程中最核心的程序。与此相适应，为了给购房者办理不动产登记手续提供方便，并提高登记机关办理登记手续的效率，《物权法》也改革了过去将房屋和土地分别登记的做法，规定国家对不动产实行统一登记制度，并要求登记机关对其错误登记给他人造成的损失承担责任，真正体现了便民、利民的立法思想。
在不动产法中，记载在登记簿，纳入登记的权利原则上被推定为是正确、合法的权利，这是法律为保护不动产权利人的合法物权，确保不动产交易安全，稳定社会经济秩序的必然选择。但这并不是说记载在登记簿中的物权就是绝对正确、不可推翻的，如果登记的物权事项与事实上的物权事项不符，则赋予当事人更正权与异议权。对此，《物权法》首次规定了更正登记和异议登记制度，《物权法》第１９条第１款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机关应当予以更正。”为了对不同利害主体的权益给与平等保护，协调他们之间的利害关系，当不动产登记人因处分该不动产而导致利害关系人权利受损，而利害关系人尚无充分证据进行更正登记之时，异议登记能有效的阻止登记人的处分行为，为自己赢来提起诉讼的时间，《物权法》第１９条第２款规定：“ 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 ”在商品房预售，即期房买卖中，由于作为交易标的的房屋在买卖双方签订合同时尚未建设完成，不能对其进行权属登记，这就使一些不道德的开发商有机可乘，将一处房屋分别卖给多个购房者，致使购房者受损。为了有效遏制这种行为，保护购房者未来取得房屋的所有权，《物权法》第２０条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”创设预告登记制度，购房者可以向登记机关申请预告登记，以对抗开发商再次处分该不动产的效力。
3 征地、拆迁规定更加细化
并着重保护被征收人的利益
一直以来，补偿不足额、款项不到位、程序违法等都是征地、拆迁环节中的突出问题，也极易引发纠纷。《物权法》对征地和拆迁问题作出了有利于被征收人的规定。
关于征收集体土地所有权的问题，《物权法》第４２条第２款规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”该条款不但将补偿内容作了详细的规定，更重要的是，将以往草案中规定的“合理补偿”修改为“足额补偿”，这是对公民私有财产与国家、集体财产一体保护原则的回应，体现了党和国家对征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的精神和原则。
关于征收单位、个人的房屋及其他不动产的问题，《物权法》第４２条第３款规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。” 考虑到各地的发展很不平衡，具体的补偿标准和补偿办法，由其他相关法律依照《物权法》规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出规定。《物权法》对拆迁补偿的规定虽然可能在一定程度上会增加房地产开发的成本和影响房地产开发的进度，但对于保护房屋所有权人等物权人的利益，维护弱势群体的权益起着至关重要的作用，是社会公平正义的体现。
另外，《物权法》第４２条第４款还规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”通过涵射刑法的保护方式，用以保证被征地人、被拆迁人的合法利益，力度不可谓不大。可以肯定的是，《物权法》规定的不动产征收制度，将会对《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等涉及征地、拆迁的法律法规产生巨大的影响，未来的相关法律将会对不动产被征收人合法财产权给予更周到和周延的保护，在私权利与公权利的“博弈”中，私权利将会越来越受到尊重。
4 严格限制农用地转为
建设用地
我国的耕地保有量只有１８．３亿亩，人均耕地只有１．４亩，是世界平均水平的三分之一。十届全国人大四次会议批准的“十一五”规划纲要确定，到２０１０年耕地保有量必须保持１８亿亩，这是一项约束性指标，是不可逾越的底线。实行最严格的土地管理制度，特别是切实保护基本农田，是我国面临的一项十分紧迫而又艰巨的任务。《物权法》第４３条规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”它要求用法律手段严格限制国家对集体所有土地进行征收的条件、权限和程序，与土地管理法一起构建成最严格的土地管理制度，切实保护农用地，维护民生大计。
5 建立了业主的建筑物
区分所有权制度
所谓建筑物区分所有权是由建筑物的专有部分所有权、共有部分所有权以及因共同所有关系而产生的成员权所构成的一种特别所有权，包括专有权、共有权和成员权。《物权法》第７０条从维护业主的合法权益出发，明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。
根据《物权法》规定，业主对于其专有部分享有所有权，而对共有部分享有的则是“共有和共同管理”的权利，其中所谓“共同管理”的权利，即为成员权。这里需要说明的是，业主对专有部分以外的共有部分不仅仅是享有权利，同时还承担义务，例如居住在电梯公寓中的业主对于其共有的电梯一方面享有使用权，另一方面还需承担缴纳电梯运营和维修费用的义务。很多业主一直存在这样的疑问：如果我不使用共有设施，是否仍需缴纳其运营及维修费用？对此，《物权法》给出了肯定的答案，第７２条规定业主对共有部分享有权利，承担义务，并且“不得以放弃权利不履行义务”，这就意味着即使业主放弃使用共有设施之权利，仍不能免除缴纳该设施运营及维修费用。
对于建筑物区分所有权遭受损害后的救济模式，学界一直存在着争论，集中在损害救济的诉讼主体资格上：业主委员会是否具有诉讼主体资格而以自己的名义参加诉讼？这种争论在过去的草案中也有所体现，在三审稿和四审稿中业委会都被赋予了诉讼主体资格，但是在随后的五审稿中被删掉。理由在于：一方面，业委会没有自己独立的财产，在诉讼中难以承担责任；另一方面，有关诉讼主体资格似乎也不宜在一部实体法中做出规定，而应当由程序法进行规范。这种意见被保留并反映在最终的《物权法》上，根据第８３条规定，当业主合法权益受到损害时，业委会只能通过进行救济，只有业主才能依法向法院提起诉讼。
事实上，建筑物区分所有权理论在学术上由来已久，但是直到《物权法》出台，这一术语才真正被纳入立法，这极大地充实了我国的房地产权利体系，也为我们将来物业服务规范的制定和完善提供了良好基础。
6 明确建筑区划内道路、
绿地、车位和车库的归属
作为长期以来住宅小区内纠纷产生的焦点和热点，小区内公共设施归属的争议伴随着《物权法》草案的审议过程不断升温，并在草案中被不断的充实和修改。《物权法》的出台使这一争论告一阶段。
针对小区内的道路和绿地等公共场所、设施，《物权法》第７３条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”即住宅小区内的道路和绿地等公共场所、设施及物业服务用房，除几种特定情形以外，原则上归业主共有。
一方面，这在很大程度上明确了购房者在购买商品房时公摊面积的范围，进而为确定房价提供了基本的依据；另一方面，它也划出了房地产商在销售、经营小区时的权利边界，有利于维护业主的权益。这一条款沿袭了之前草案的规定，基本得到了百姓的认可。
关于车库、车位的归属，《物权法》第７４条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这一规定相较之前的草案有着较大的变化。
之前六审稿中被写入的“优先满足业主需要”条款被完好的保留到了最终出台的法律当中，这当然是出于维护业主利益的考虑。但遗憾的是，对于何谓“优先满足”，《物权法》始终没有作出更加细致和更富操作性的回答，这一缺口如果不由相关司法解释进行填补，极易导致纠纷的发生。真正被完全修改的条款是，从四审稿开始就被写入的关于车库归属“没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”条款，在最终出台的《物权法》中被删除，取而代之的是规定车库归属“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。这也提醒了我们广大购房者，在购买商品房时务必要留意关于小区车库归属的约定，以免在购房后发生争议，遭受损失。
7 规定善意取得制度，
促进财产交易安全
所谓善意取得，是指无权处分他人动产或不动产的让与人，在将其持有的动产或不动产转让给受让人后，如果受让人取得该动产或不动产时系出于善意，则其即取得该动产或不动产的所有权，原动产或不动产所有人不得要求受让人返还。比如甲的手机被乙借来使用，丙看见乙使用手机误以为归乙所有，于是从乙处将其买下。此时，根据法律规定，丙可以合法取得该手机的所有权而无须向原手机的真正权利人甲返还，同时由无权处分人乙向甲承担赔偿责任。
《物权法》第１０６条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权”，“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”比起先前理论中的善意取得制度，《物权法》中的善意取得制度走得更远，将不动产和其他物权也纳入可适用善意取得的范围，这无疑是一种进步。需要澄清的问题是：很多普通民众不能理解善意取得制度的合理性。明明是我的东西让别人非法卖了，怎么就不是我的了？善意取得制度的设计目的在于维护商品交换的正常秩序和交易安全，并及时解决民事纠纷。试想，如果没有该制度，在交易的过程当中必然人人自危，彼此都害怕对方不是买卖标的物的真正主人，那么市场交易的秩序必然难以建立，同时人们纷纷纠缠于寻索物之权源，陷入讼累，不利于和谐社会秩序的建立。事实上，善意取得作为一种相对成熟的《物权法》制度，有着完善的预防滥用机制，如明确规定其适用条件，遗失物不适用善意取得制度等等。可以预见，善意取得制度在未来的市场交易中，必将发挥越来越重要的作用。
8 规定领取遗失物需支付
必要费用和承诺赏金
《物权法》首先明确了行为人拾得遗失物后必须归还的法定义务，第１０９条规定：“拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。”这一点沿袭了我国《民法通则》中关于拾得遗失物的规定，也反映了我国传统的道德观，是顺理成章的。但是，在拾得人是否有权向失主索要报酬方面，一直存在较大的争论，最终出台的《物权法》也回避了这一问题，只是在第１１２条中规定：“权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。”这就意味着失主领取遗失物应当向拾得人支付保管费用，如果失主事先悬赏的话，还必须履行其承诺。这样的规定为拾得人向失主要求支付必要费用和承诺赏金提供了法律依据，同时也通过立法判断取代了道德判断，避免了拾得人羞于向失主追索支出费用的尴尬。这一方面表现了《物权法》立法的谨慎，另一方面也昭示了法律公平正义的理念。
值得一提的是，在草案中原本规定的返还遗失物的时限（二十日）在最后一次审议时被删除了。这样的修改无疑是进步的，因为二十日的时限对于拾得人来说太过于严格，且打破了权利义务分配的平衡性。事实上，行为人在拾得遗失物以后，法律虽然为其规定了“通知权利人”或者“送交公安机关”的义务，但这项义务究竟是法律逻辑的要求还是道德逻辑的要求，即这一义务的本源究竟为何？这是一个理论上需要进一步研究的问题。 《物权法》最终弱化了拾得人的义务，也许正是对于这一理论难题的妥协。
9 为宅基地使用权进入
流通市场打开缺口
近年来，农村宅基地使用权是否可以进入市场自由流转，城镇居民是否可以在农村购置宅基地的问题一直困扰着人们。持否定论者主张农村宅基地是无偿分配给村民使用，带有强烈的福利性质，如果允许农村宅基地使用权进入市场自由流转，一方面会对集体组织造成损害，另一方面也极有可能使得农民丧失居住地的土地，更多的是担心城镇居民大举进入农村购置房产会使本来就十分紧张的土地资源面临枯竭。持肯定论者则认为农村宅基地使用权依法进入市场进行流转，符合市场经济物尽其用的原则，同时也可以大量盘活农民手中的财产，对促进农村城市化进程显有裨益。如果禁止其自由流转，则不是真正保护农民的利益，而是在客观上使农民的一大财产变成“死产”，客观上限制了宅基地的保值增值。
我国的立法对于宅基地使用权流转问题一直持否定态度。《土地管理法》规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地；之前的《物权法》草案中也明确规定宅基地使用权只能在农村集体经济内部流转，而禁止向城镇居民转让。然而在《物权法》中，草案中的上述规定被删除了，取而代之的是第１５３条的规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”这条规定首次明文承认了宅基地法律关系中包括 “转让”关系，虽然把具体的转让规范留给了“土地管理法律和国家有关规定”，但是这样的措辞无疑为将来相关土地法规的修改和政策的出台打开了缺口，在这一立法精神的驱动下，农村宅基地使用权进入市场进行流转成为可能，也为我国建立城乡统一的房地产市场迈出了关键性的一步。
10 规定担保物权，便利资金
融通，完善信用机制
１９９５年我国公布实施了《担保法》，并在其后的时间内不断出台司法解释等进行完善，初步建立了中国的担保制度和信用机制。《物权法》在《担保法》的基础上，结合物权法理论和多年的司法经验，对于担保物权做出了详细的规定，并在一定程度上有所突破。
在抵押权制度中，《物权法》扩大了可供抵押的财产范围，第１８０条规定，建筑物和其他土地附着物，建设用地使用权，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的建筑物、船舶、航空器，交通运输工具等财产都可以作为抵押物。其中，动产和正在建造的船舶、飞行器可以进行抵押更是对传统抵押权制度的发展。尤其值得注意的是，与以往的兜底条款不同，《物权法》规定“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”均可以作为抵押的标的，反映了“法不禁止皆可行”的司法精神，充分显示了立法的技术性和科学性。《物权法》也明确了不可抵押的财产范围，其中公益事业设施不可抵押引人注目。《物权法》还正确地区分了抵押权合同和抵押权设定之间的关系，纠正了《担保法》的错误，并根据动产和不动产的不同性质规定了不同的抵押权生效要件，这对于我国完善担保物权制度影响深远。同时，《物权法》也对动产质权、权利质权、最高额质权进行了细化规定；对留置权的使用条件进一步放宽。
对担保物权的全面规定，标志着我国担保物权制度以及以此为重要基础的信用机制发展进入崭新阶段，为保障债权实现，降低授信风险，保障融资的顺利进行以及刺激消费，高效地满足人们日益增长的消费需求有重要作用。
来源：天津日报 2007-04-02
编 辑： 系统管理员
责 编： 唐志强
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