规范物业管理 改善生活环境

　　1997年宁波市人大常委会制定了《宁波市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》），物业管理开始走上法制化、规范化道路。《条例》实施以来，我市物业管理得到了很大发展，物业管理的水平也逐步提高，但随着广大业主对物业管理需求的不断提高，物业管理纠纷也呈上升趋势，物业管理收费难、小区停车难、业主自治机制不健全等困难和问题日益突出，已在很大程度上阻碍了物业管理的进一步发展。此外，随着国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《物权法》的颁布，《条例》部分条款也与上位法规定存在不一致。因此，有必要对《条例》进行修订。2009年6月，市十三届人大常委会第十七次会议审议通过了修订的《宁波市住宅小区物业管理条例》，同年9月经浙江省十一届人大常委会第十三次会议批准，将于2010年1月1日起正式施行。《条例》的修订主要涉及以下几方面内容：

　　物业行政管理体制及物业纠纷处理机制

　　《条例》规定，物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作，其他有关部门依照各自职责协助做好相关工作。由于街道办事处（乡镇人民政府）在基层社区建设及群众性事务管理中发挥着重要作用，由其适当承担部分物业行政管理职责，有利于推进物业管理和社区建设的协调发展。因此，《条例》规定，街道办事处（乡镇人民政府）“负责协调物业管理与社区建设的关系，指导业主成立业主大会，协助辖区物业主管部门调处业主与物业服务企业的纠纷和对物业管理进行指导、监督”。此外，针对当前物业管理纠纷处理的实际需要，《条例》还对县（市）区人民政府建立物业管理联席会议制度以及物业管理争议化解和纠纷处理机制作了规定。

　　前期物业管理

　　前期物业管理，是指业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。《条例》对建设单位在前期物业管理阶段制定临时管理规约和公布物业共用部位、共用设施设备以及其他公共场所、公用设施等义务作了规定，并列举了前期物业服务企业应当履行的物业管理具体职责。

　　关于前期物业服务费，《条例》从前期物业管理的特点和实际需要出发，对物业交付前和物业交付后的情形分别作了规定：在物业交付前，前期物业服务费由建设单位和物业服务企业约定，但政府可以出台具体管理办法，确保物业交付前物业管理的正常开展；在物业交付后至前期物业服务合同终止前，从国家和省有关规定来看，业主交纳的前期物业综合服务费实行市场调节价和政府指导价两种方式，我市目前物业管理实践中已按照区分高标准住宅和普通住宅的办法，实行市场调节价和政府指导价相结合。

　　为了保障住宅小区供水、供电、供气、供热、邮政、通信、有线电视等共用设施设备得到及时、有效地使用、维修、更新和养护，保护广大业主使用物业的合法权益，《条例》根据国家和省有关规定，对建设单位移交、专业单位接收管理有关共用设施设备的义务作了规定，即“物业交付使用前，建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供热、供气、消防、邮政、通讯、有线电视等共用设施设备移交给各相关专业单位负责管理；小区业主大会成立后，业主大会应当及时作出供水、供电、供热、供气、消防、邮政、通讯、有线电视等共用设施设备的移交决定。相关专业单位应当及时接收”，“专业单位接收后，应当及时做好共用设施设备的维修、更新和养护，确保物业区域内共用设施设备的安全运转和全体业主的正常使用。专业单位委托物业服务企业负责共用设施设备的日常维修养护的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式，并应当对其维修养护工作进行监督。相关专业单位接受物业管理区域共用设施设备后所发生的维修、更新、养护等费用，依照有关规定在相关专业单位企业成本中列支”。

　　物业管理服务

　　业主大会成立并选聘物业服务企业后，物业服务企业应当依照双方签订的物业服务合同，为业主提供物业服务，业主应当依照约定交纳物业服务费。《条例》规定物业服务收费“由业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业在物业服务合同中约定”，并对物业服务企业公布服务事项、服务质量标准、收费标准、收费方式、物业各项资金和物业经营所得的收支情况以及接受业主、业主委员会的监督等作了明确规定。为了保证业主依照约定交纳物业服务费，《条例》对物业服务企业、业主委员会催交或协助催交物业服务费的途径和方式等作了具体规定，同时，还规定低收入困难家庭业主可以向当地人民政府申请物业服务费补贴。为了防止物业服务合同期限届满时因业主委员会或者物业服务企业不再续订合同而导致物业服务中断，《条例》还规定，物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者另行选聘物业服务企业。

　　物业使用与维护

　　物业共用部位、共用设施设备及其他公共设施的使用和维护是物业管理的重要内容。《条例》对使用物业过程中的禁止性行为作了列举。鉴于当前住宅小区“停车难”、“停车乱”的状况已经给小区物业管理和业主日常生活带来很大不便，改善小区停车设施的使用实属必要，《条例》根据国家有关规定并结合业主停车实际需要，分别对住宅小区规划建造的用于停放汽车的车库和车位、经业主大会决定占用业主共有道路和其他场地设置的停车位、平时用作停车位的地下人民防空工程设施的使用作了相应规定。

　　物业管理用房和物业维修资金

　　《条例》根据国家和省法律、法规的规定并结合我市物业管理实际，规定了物业管理办公用房、经营用房的配置比例，并规定了建设单位移交物业管理用房的时间和途径，同时，因分期开发不能足额提供当期物业管理经营用房的，建设单位应当支付相应的经济补偿款。《条例》还对物业管理用房的用途作了具体规定，同时明确了物业管理经营用房出租、经营的途径及租金和收益的使用管理。

　　为了保障物业共用部位和共用设施设备的及时维修、更新和改造，《条例》规定“住宅小区应当设立物业专项维修资金”。设立物业专项维修资金是国家和省有关法律、法规的明确要求，但我市由于种种原因至今未设立，为此，《条例》明确规定：“物业专项维修资金收取、使用和管理的具体办法，由市人民政府根据国家和省有关规定于本条例施行之日起一年内另行制定”。此外，根据国家和省有关规定，《条例》还对物业保修金的设立及其管理作了规定。